안녕하세요. ‘법무법인 예우, 부동산 전문 김용국 변호사’입니다
오랫동안 운영한 상가를 정리하면서 권리금을 지급할 신규 임차인까지 구했는데,
임대인이 갑자기 계약을 거절하면 기존 임차인 입장에서는 큰 손해를 입을 수 있습니다.
시설과 거래처, 영업 노하우 등을 넘기기로 하고
권리금계약까지 준비했지만 임대인의 거절로 계약이 무산되는 경우도 있습니다.
상가권리금 소송에서는
단순히 권리금을 받지 못했다는 사실만으로 손해배상이 인정되는 것은 아닙니다.
임차인에게 법적으로 보호되는 권리금 회수기회가 있었는지, 임대인이 이를 방해했는지,
임대인의 거절에 정당한 사유가 있었는지를 구체적으로 검토해야 합니다.
따라서 신규 임차인이 있었음에도 임대인이 계약을 거절했다면
당시 협의 과정과 거절 사유를 먼저 정리하는 것이 중요합니다.
상가권리금 소송은 어떤 경우 검토할 수 있을까요?
상가건물 임대차보호법은 일정한 요건 아래
기존 임차인이 신규 임차인으로부터 권리금을 회수할 기회를 보호하고 있습니다.
대표적인 문제는 기존 임차인이 권리금계약을 체결할 신규 임차인을 주선했는데
임대인이 정당한 사유 없이 임대차계약 체결을 거절하는 경우입니다.
다음과 같은 상황에서는 권리금 회수기회 방해 여부를 살펴볼 필요가 있습니다.
① 신규 임차인과의 계약을 이유 없이 거절한 경우
② 현저히 높은 차임이나 보증금을 요구한 경우
③ 신규 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 한 경우
④ 임대인이 직접 권리금을 요구한 경우
⑤ 그 밖의 방법으로 권리금 지급을 방해한 경우
다만 임대인의 계약 거절이 모두 위법한 것은 아닙니다.
신규 임차인에게 차임을 지급할 능력이 없거나
임차인으로서 의무를 위반할 우려가 있는 등
법에서 인정하는 정당한 사유가 있다면 결과가 달라질 수 있습니다.
상가권리금 소송에서는 바로 이 거절 사유가 실제로 존재했는지가 중요한 쟁점이 됩니다.
권리금 회수기회는 언제까지 보호되는지 확인해볼까요?
상가권리금 소송을 준비할 때는 임대인이 거절했다는 사실뿐 아니라
언제 신규 임차인을 주선했는지도 확인해야 합니다.
상가건물 임대차보호법상 권리금 회수기회 보호는 원칙적으로
임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지의 기간과 관련하여 검토하게 됩니다.
따라서 계약 종료를 앞두고 있다면 신규 임차인을 구한 시점과
임대인에게 소개한 시점, 임대인이 계약을 거절한 시점을 시간순으로 정리해야 합니다.
특히 말로만 신규 임차인을 소개했다가 이후
임대인이 그런 사람을 소개받은 사실이 없다고 주장하면 입증이 어려워질 수 있습니다.
문자메시지와 카카오톡, 이메일, 통화내용 등
신규 임차인을 실제로 주선했다는 사실을 확인할 수 있는 자료를 남겨두는 것이 중요합니다.
임대인이 계약을 거절했다면 무엇을 입증해야 할까요?
상가권리금 소송의 핵심은 임대인의 방해행위를 객관적으로 입증하는 것입니다.
신규 임차인이 실제로 계약할 의사와 능력을 갖추고 있었는지,
임대인에게 계약 체결을 요청했는지, 어떤 이유로 거절했는지를 구체적으로 확인해야 합니다.
실무에서는 다음과 같은 자료를 검토할 수 있습니다.
① 기존 임대차계약서
② 신규 임차인과 작성한 권리금계약서
③ 임대인과 주고받은 문자 및 메시지
④ 신규 임차인의 계약 의사를 확인할 자료
⑤ 보증금·월세 등 협의내용
⑥ 임대인의 계약 거절 사유를 확인할 자료
임대인이 신규 임차인에게 기존보다
높은 월세를 요구했다는 이유만으로 곧바로 방해행위가 인정되는 것도 아닙니다.
주변 상가의 임대료와 기존 계약조건 등을 비교하여
요구한 조건이 현저히 고액이었는지를 구체적으로 검토해야 합니다.
상가권리금 소송에서는 얼마까지 청구할 수 있을까요?
권리금 회수기회 방해가 인정되더라도
기존 임차인이 받기로 했던 권리금 전액이 그대로 손해배상액으로 인정되는 것은 아닙니다.
법에서는 손해배상 범위를 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과
임대차 종료 당시 권리금의 객관적 가치 중 낮은 금액을 기준으로 정하고 있습니다.
따라서 신규 임차인과 1억 원의 권리금계약을 체결했다고 해서
반드시 1억 원 전부가 인정되는 구조는 아닙니다.
소송에서는 시설과 영업권, 입지 조건 등
권리금의 객관적인 가치를 판단하기 위해 감정절차가 진행되는 경우도 있습니다.
결국 상가권리금 소송을 준비할 때는 방해행위뿐 아니라
실제 발생한 손해액까지 입증할 수 있도록 준비해야 합니다.
상가권리금 소송과 관련해 자주 묻는 질문은 무엇일까요?
1.임대인이 신규 임차인을 거절하면 바로 상가권리금 소송을 할 수 있나요?
계약 거절만으로 손해배상이 인정되는 것은 아닙니다.
신규 임차인을 적법하게 주선했는지와 임대인에게 정당한 거절 사유가 있었는지 등을 함께 검토해야 합니다.
2.신규 임차인과 권리금계약서를 작성하지 않았어도 청구할 수 있나요?
계약서가 없다는 이유만으로 반드시 청구가 불가능한 것은 아니지만 신규 임차인의 계약 의사와 권리금 조건 등을 입증하기 어려워질 수 있습니다.
메시지와 협의자료 등 다른 객관자료를 함께 확인해야 합니다.
3.상가권리금 소송에서 권리금 전액을 받을 수 있나요?
약정한 권리금이 그대로 손해배상액이 되는 것은 아닙니다.
법에서 정한 손해배상 범위와 실제 권리금 가치 등을 종합적으로 검토해야 합니다.
왜 김용국 변호사를 선택해야 할까요?
김용국 변호사는 제45회 사법시험과 제7회 법무사시험에 합격했으며
부동산 관련 분쟁과 권리관계를 다루는 업무 경험을 갖추고 있습니다.
상가권리금 소송은 임대차계약만 확인하는 사건이 아니라
신규 임차인 주선 과정과 임대인의 거절 사유,
권리금의 객관적 가치와 손해액까지 연결하여 검토해야 하는 사건입니다.
김용국 변호사는 임대차계약과 권리금계약, 당사자 사이의 협의자료를 바탕으로
권리금 회수기회 방해 여부와 손해배상 청구에 필요한 쟁점을 정리하는 데 도움을 드립니다.
권리금을 받지 못했다면 계약 종료 전부터 자료를 확인해야 합니다
상가권리금 소송에서는
임대인이 계약을 거절했다는 주장만큼 그 과정을 입증할 자료가 중요합니다.
신규 임차인을 언제 주선했고 어떤 조건으로 계약하려 했는지,
임대인이 무엇을 이유로 거절했는지를 시간순으로 정리해야 합니다.
임대차 종료를 앞두고 신규 임차인과의 계약이 무산되었거나
이미 권리금 회수기회를 잃었다면 관련 계약서와 메시지,
협의내용을 정리한 뒤 부동산 임대차 분쟁을 다루는 변호사와
손해배상 청구 가능성을 검토해보는 것이 도움이 될 수 있습니다.